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“挨打”的苏州!蠢蠢欲动的西安们

来源:原创 编辑: 时间:2019-06-27 08:41

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

  前几天杆友给我留言,说苏州(楼盘)调控还要收紧,今年的涨幅不能超过5%。且,必须完成。

  原因大家都懂,苏州今年的行情过于好,被相关部门点名。

  苏州方面也很重视,出了措施:

  部分区域的新房、二手房实施3年、5年的限制转让。当时杠杆游戏写了《两件大事,楼市再收紧!房价别抱幻想》(5月13日)。

  所谓两件大事:一件是当时央行开始吹风,货币放任要变调;另外一件就是苏州为代表的热点城市,可能新一轮调控开始了。

  今天回过头去看,我的预测正在发生。

  而这还意味着什么?今天为杆友详细、全面分析一下。

  1、哪个城市敢出头,一定会被摁住。注意苏州今年房价上涨5%上限的报道,近期召开的座谈会上,国统局调研队的相关人员也有参会。

  信号很明确,苏州被盯上了。此前,每月的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况监测,没有苏州。

  南京(楼盘)不用说,徐州(楼盘)、扬州(楼盘)都有,就是没有苏州。

  不过从此以后,苏州被纳入“70+1”监控范围。

  这个细节说明,不管在不在监测统计发布犯愁,只要是我国的城市,莫非王土,一定都是被监测的。

  调控的数据化管理系统,已经非常成熟。任何城市敢出头,都要付出代价。出来混迟早都是要还的。

  2、限价和限售会让开发商、投资者非常难受。注意苏州收紧前的一个细节,那就是土拍升温,楼面价不低,溢价有的很夸张。

  这暗示房价往上。问题来了,苏州限价要继续,比如明确所有项目预售备案价,不得超过4万元/平米,单个区域内新备案价格,不得超过目前同类在售项目最高备案价格。

  这意味着不管你多贵拿的地,售价有限。利润空间是个问题。

  当然很多人会说,此前不是办法成熟吗?什么加装修费,什么茶水费……

  没错,以前乱的时候很多城市都这样,但现在乱象还多吗?敢乱来的城市不被管吗?

  接着,苏州部分区域3、5年的限制转让,也就是我们很多城市都有的限售。

  这对目前房价的稳定有帮助,但也意味着投资者很难受。谁投资房产,都是想房价增值变现。

  一定时间内不准你交易,这资金成本、心理负担,可想而知。不是每个人,都是合格的投资者。

  3、任何城市,调控继续升级都有可能。一城一策,意思就是跌的要放松一点;涨的就要收紧一点。

  苏州这次的细节还包括,全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。杠杆游戏知道,很多人又会说,地方都有办法,比如允许谁开盘,不准谁开盘。这样价格就可以控制。

  同时,还以控制网签节奏……这些都可以让价格统计受干扰和污染。

  但要知道,史无前例的严厉调控已经2年,开发商心底里,没有谁愿意继续被这样搞。因为耽搁任何一天,都是有资金成本的。

  开发商资金实力不同,有的扛不住,有的当然不错。但总的来说,这是个高周转行业。

  所以试图对均价做手脚的办法,可能不完全行得通。

  然后,苏州这次给了2个月过渡期。如果几项指标得不到控制,7月起调控将会加码。

  这些举措,不只是苏州,任何城市都是一样。不听话,就要被摁住。

  5%大概是个上限,各大城市应该领会。

  4、土地高溢价即将被管。苏州这次将对岀让的每一块土地做到岀让条件设置精细化管理,在适当的范围内,下调土地的指导价格。

  另外,“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”,这句话也是让大家明白,地价太高,能不能赚钱,可不好说。

  今年春节以后,很多城市地块单亩的起拍总价涨幅并不明显,但是降低了容积率,这就逼迫楼面价往上走。

  而一些城市,杠杆游戏这里就不点名,前4个月供地是偏少的,比去年明显要少。

  你可以想一下,同期供地减少,容积率还降低,都是用于修改善性住宅,甚至洋房、豪宅,你说开发商是不是必然疯抢。

  结果就是,楼面价唰唰唰,往上涨!

  而楼面价涨多了,给房地产市场的信号积极,所以有了小阳春。这回,苏州这事之后,土地高溢价可能就要被管了。

  5、可能收紧调控的城市还有哪些?回答这个问题,杠杆游戏觉得非常简单,就是看我国统计局的月度70个大中城市房价数据。

  很多人都说数据不可靠。但如我上文所述,在不间断调控2年之后,这个数据的可靠性就加强了。

  同时,如果不可靠、被低估的房价数据,都显示涨得有点多,那么这座城市被收紧的可能很大。

  不废话,直接上数据。

  如上图,我们先看4月新建商品住宅的情况。

  看环比似乎都还比较温和。但看同比,指数超过110的城市好像不少。因为城市很多,杠杆游戏就不一一列举。

  我们看指数超过120的城市,有呼和浩特(楼盘)、贵阳、西安(楼盘)、秦皇岛(楼盘)、大理(楼盘)等。接近120指数的还有石家庄(楼盘)、济南(楼盘)、丹东(楼盘)等。

  接着我们看二手住宅。

  如上图,环比似乎也都还温和。而同比,指数达到120的有呼和浩特,接近的有大理。指数超过110的还有沈阳、长春(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、南昌(楼盘)、济南、南宁、贵阳、昆明(楼盘)、西安、兰州(楼盘)、西宁(楼盘)、唐山(楼盘)、秦皇岛、吉林、烟台(楼盘)、济宁(楼盘)、洛阳(楼盘)、襄阳(楼盘)、三亚(楼盘)等。

  还有此前,佛山(楼盘)、南宁、大连(楼盘)等城市被点名。

  也有主动作为的,南京、合肥(楼盘)、青岛(楼盘)、南宁、深圳(楼盘)等城市,部分银行的购房贷款利率主动上浮,你懂的。

  当然,杠杆游戏要说不仅仅这些城市。凡是相关指标异动过大的,都是潜在收紧调控的对象。

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本文首发于微信公众号:杠杆游戏。文章内容属作者个人观点,不代表立场。投资者据此操作,风险请自担。

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