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中梁控股三四线城市拿地占76% 库存995亿两年增240%资金回笼承压

来源:原创 编辑: 时间:2019-07-04 09:22

长江商报消息●长江商报记者江楚雅

190亿、649亿、1015亿。中梁控股集团有限公司(下称“中梁”)用三年时间就实现了千亿突破,也是中国房地产前三十强中,唯一一家还未登陆资本市场的企业。

然而,中梁的上市之路并不顺利,公开信息显示,中梁控股于2018年11月13日向港交所递交了上市申请材料,不过该资料于2019年5月14日被划归为“没有进展”,状态显示为“失效”。5月17日晚,在上市招股书显示“失效”不久,香港交易所消息显示,中梁新版招股说明书已经披露,上市之路得以延续,中梁控股承诺2019年净利润40%用于派息。

长江商报记者梳理发现,中梁依靠高周转模式快速扩张的同时,也面临高周转、高负债、低盈利,重仓三四线城市等问题。

“从预期来说,中梁本身企业规模很大,按理是很容易上市的。上市‘失效’风波后,企业也会有各类压力,所以类似承诺派息的公司政策,多半也是为了继续落实上市工作,或者说也是为了增强投资者的信心。”财经评论员严跃进向长江商报记者分析,项目过多布局在三四线城市,而三四线城市又面临市场的降温,后续资金回笼会面临压力。

合同销售额年复合增长率超70%

中梁控股成立于1993年,总部位于上海(楼盘)。招股书显示,中梁控股在2016至2018三年间,实现跨越式发展,不仅扭亏为盈,现金流、负债等各项指标也出现好转,更重要的是,2018年正式跻身千亿房企。

长江商报记者梳理发现,2016年至2018年,中梁控股合同销售额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率也超过了70%。公司营业收入分别为29.25亿元,140.26亿元、302.15亿,年复合增长率达到221.4%。

长江商报记者注意到,中梁成为行业“黑马”得益于高周转模式。中梁内部曾提出“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入,为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转,中梁设置了丰厚的奖励:项目开盘后达到“456”的标准,立即获得100万元的内部奖励。

不过,高周转模式下,安全问题仍是公司乃至行业需警惕的问题。招股书披露,2017年8月1日,在拆除公司位于徐州(楼盘)A3地块的临时平台结构工作期间,平台机构以外坍塌,造成5名施工人员死亡,1名受伤。

现金流连续两年为负

房企规模的扩张往往伴随着负债的扩大。招股书显示,截至2016年、2017年及2018年,中梁未偿还借款总额分别为202.27亿、244.76亿及270.05亿;资产负债率分别达到98.59%、97.63%及95.98%。对此,中梁解释成,由于房企特殊的“预售”模式,一般当年的销售以“合约负债”形式计入公司负债。中梁合约负债占比较高,特别是2018年,合约负债达到了954.82亿,占负债总额的59.19%。

长江商报记者还注意到,中梁销售数据和营业收入连番增长背后,盈利能力并不显著,近两年才开始扭亏为盈。2016年—2018年实现净利润分别为-2.74亿元、4.99亿元及25.26亿元;毛利率分别为21.09%、20.39%及22.87%。此外,2016和2017年,公司经营活动产生的现金流均为负数,分别约为-176.28亿元、-68.4亿元。对此,公司解释主要是物业开发活动持续增加,且购地工作加强,导致营运使用大量现金。

重仓三四线资金回笼承压

发迹于温州(楼盘)的中梁曾被称为浙江三四线城市的“小霸王”。

数据显示,2016-2018年,公司分别获得63块、119块、221块地。其中对应分别有34块、88块、168块地位于三四线城市,占比分别为54%、74%、76%。可以看出,三四线城市在中梁过去新拿地快中占据了极大比重。

与此同时,中梁的库存从2016年的292.36亿增加到2018年末的994.81亿,增长240%。随着三四线城市房地产市场逐步降温,中梁奉行的高周转策略能否持续,仍是市场关注的核心问题。

自2018年下半年以来,中梁也在不断加大对于二线城市的投资比重。今年前三个月,中梁收购23块地,其中有13块地位于一二线城市。

此外,长三角区域也在中梁整体布局中占据着极大的比重。截至2019年3月31日,中梁应占土地储备总量约为3890万平方米,其中约1760万平方米,位于长三角经济区占45.4%。

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