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别墅的空间账:超50%房款用于购买地下室?

来源:原创 编辑: 时间:2019-08-20 11:13

购买一套别墅,钱应该花在哪里?同样的地段、资源,什么样的别墅才是最值得出手的?这大概是所有置业者需要考虑的终极问题。

无论是别墅还是其他任何不动产,其本质是空间提供者,空间赋予其使用价值,空间的大小决定着这套物业的价值(或价格),所以在其他条件既定时,同样的价格,空间最大无疑是最值得购买的。

如果基于使用价值,空间也有三六九等之分,对于别墅来说,最具价值的空间应当是地上部分,这是因为按照普通人的生活习惯,90%以上的活动都聚焦于明亮通风的地上部分,地下空间仅作为特殊时刻、特殊场合(如娱乐、收藏等)的使用。

所以对于别墅来说,地上空间越大越好,事实上,北京的顶级别墅,比如鲁能格拉斯、恒大丽宫之类,地下一般也仅一层,而且做成全明地下空间。

所以考量别墅的性价比,更应该从地上空间的价格来入手。

在政策的限制下,为了让账面数据(面积)更好看,开发商通常会做足“地下功夫”,以地下面积来抬高整体面积,摊薄总价,让商品看起来物超所值。

以总价为2450万的别墅为例,其产权为350kf356.com平米左右,产权单价为7万元/平米;使用面积为500平,地上部分约210平米,地下290平米,折算下来,使用单价为5万元/平米左右,看上去很便宜,但是若按空间划分后,客户的2450万房款中有58%(1421万)花在的购买地下室上!

这并非个例,事实上,市场上曝光率较高的别墅项目地下地上面积比例均超过1:1,最高可达2.5:1,即地下面积是地上面积的2.5倍。

而按照北京土地价格,地下部分为仓储用地,单价多在3万元/平米左右,这意味着地下空间可能才是开发商的盈利点所在。

从市场现状来看,高地上空间别墅多为早年拿地项目,也只有拿地时间较早的项目才能规避后来的限价、限竞等政策,才有更大的余地提升空间、品质,如2014年获地的优山美地D区,拿地楼面价为3.54万元/平米,较低的拿地价为品质提升预留了更大的空间,以其2300万的合院为例,优山美地D区产权面积为414平米,产权单价为5.5万元/平米;总体使用面积为611平米,其中地上为395平米,地下为216平,地上地下空间配比接近2:1,折算使用单价仅为3.7万元/平米。

最重要的是,购房者的房本上(产权面积),基本都是地上面积,也就是说,购房者的95%的付出都用在地上空间上,地下部分基本等同于全部赠送。除此之外,优山美地D区的土地成本优势也令其在品质上更胜一筹,如限高12米、无任何配建的纯粹性,以及在用料上的高端性,这些都是其他项目难以企及的。

在当下的房地产市场上,置业不但需谨慎而为,更需要“将钱花在刀刃上”,这笔空间账,是甄别性价比的最好标尺。